Luxury Villa Faliro - Athens Riviera 黃金簽證獨棟別墅
物件概覽
Palaio Faliro 核心地段 — 雅典 Riviera
這棟三層獨棟別墅坐落於 Palaio Faliro 核心街區——雅典 Riviera 沿岸最老牌的濱海住宅區之一。門前是成排的懸鈴木與低密度獨棟街景；步行一分鐘到鎮中心，八分鐘到愛琴海。€913,000，237 m²，五房四衛。在這塊已開發飽和的濱海土地上，帶私有土地的獨棟別墅僅約 46 棟，公寓超過 3,800 戶——1:83，不到市場的 1%。這不是暫時缺貨，是結構性的不可再生。4 月 13 日起正式可過戶，所見即所得——無裝修佈置、無延後工程。
社區本身就是自足的沿海生活圈：Flisvos Marina 遊艇碼頭步行 14 分鐘，Agiou Alexandrou 商業街的精品店與咖啡館就在巷口，國際學校與醫療診所近在咫尺。廚房配備天然瓦斯爐——在希臘，全區至今僅不到 22% 的住宅接過天然氣管線。對習慣大火快炒的台灣買家，這不是標配，是實質的生活優勢。
看不見的第二重紅利——您買的不只是一棟成品住宅，更是一塊仍有容積餘量的私有土地。容積率 2.40，現有建築僅佔法定上限的一小部分，依法可垂直增建 3 至 4 層。鄰居賣的是「到此為止」的使用權，您買的是「仍有餘地」的選擇權。
額外的投資紅利——這不是單純買一棟可入住的住宅，而是取得一塊仍具法定容積餘量的私有土地。以 2.40 容積率計算，未來仍有垂直增建彈性，這是一般公寓產品難以複製的資產選擇權。
符合黃金簽證資格 — Zone A — €800,000 門檻。本別墅可單獨符合資格，無需組合購買。
- 位置
- Palaio Faliro, South Athens
- 黃金簽證
- Zone A - €800K
- 價格
- €913,000
- 面積
- 237 m²
- 每 m² 價格
- ~€3,860/m²
- 類型
- 獨棟別墅
- 完工日期
- 4 月 13 日後可交易
- 臥室
- 5
- 衛浴
- 4
- 樓層
- 3 層 + 半地下室
- 土地
- 私有 · 獨立土地
- 停車位
- 2 輛車 · 大門前
- 暖氣
- 燃氣鍋爐 · PEX 地暖
- 廚房
- 瓦斯烹飪 · 希臘罕見
- 頂樓
- 露台 · 吧台 · BBQ · 城市景觀
- 距海
- 600 m · 步行 8 分鐘
- 距市中心
- 步行 1 分鐘
- 現況
- 依拍攝實況交付
- 稀缺性
- 獨棟僅佔 0.9% · 每 83 戶公寓一棟
核心地段
Athens Riviera - 距海 600 公尺
Palaio Faliro 位於雅典海岸線上的優越位置——一座樹蔭成景的成熟市鎮，歷史悠久的住宅街區步行即可抵達愛琴海。本別墅位於 Palaio Faliro 中心，步行一分鐘即達市中心，距海濱 600 公尺，並可輕鬆到達 Flisvos Marina（310 個超級遊艇泊位，可停泊 180 公尺長船隻）、Stavros Niarchos Foundation Cultural Center（自 2017 年起累計 2,700 萬人次參觀；Renzo Piano 設計），以及雅典電車網路。
眼前正在發生的變化，將在三年內改寫這一帶的地產價值。步行七分鐘可達的 Faliro 海灣沿岸，歐洲最大的海岸都會公園 Aenaon 正在動工，耗資 €3.7 億、佔地 54 公頃；往南五公里，前雅典國際機場正改造為 €80 億的濱海新區 Hellinikon——Foster + Partners 設計的 Riviera Tower（200 公尺）、INSPIRE 賭場度假村、Experience Park 均已動工。這不是「未來規劃」，是每天都在長高的工地。
Agiou Alexandrou 這條社區主要商業街，以及一系列知名餐廳、甜點店與咖啡館——包括與本別墅同條街的 Divan Patisserie——皆在步行十分鐘範圍內。
Palaio Faliro Town Centre
步行 1 分鐘
Aegean Coastline
600 m · 步行 8 分鐘
Flisvos Marina
1 km · 步行 14 分鐘
SNFCC (Renzo Piano)
2.5 km · 車程 8 分鐘
Trocadero Tram Station
350 m · 步行 4 分鐘
Aenaon Metropolitan Park
500 m · 步行 7 分鐘
Edem Beach
500 m · 步行 7 分鐘
Battleship Averof Museum
1 km · 位於 Flisvos Marina
Acropolis
5 km · 電車直達
幼兒園
步行 7 分鐘
門前停車位
可停 2 輛車
交易就緒
4 月 13 日後正式可交易
瓦斯烹飪
已配備廚房設施 · 希臘罕見
資產類型
獨立用地 + 獨棟住宅
Athens Airport
35 km · 車程 40 分鐘
Divan Patisserie
步行 2 分鐘 · 同條街
AB Vassilopoulos Supermarket
步行 8 分鐘
Agiou Alexandrou Commercial Street
步行 10 分鐘
Koutouki Kalypso Restaurant
步行 10 分鐘
Filodina Bakery & Café
步行 5 分鐘
Kontosoros Pharmacy
步行 7 分鐘 · 同條街
Town Hall (Δημαρχείο)
步行 12 分鐘
Benaki Toy Museum
步行 18 分鐘 · 車程 5 分鐘
稀有獨棟資產
帶私有土地的獨棟別墅僅 46 棟，公寓超過 3,800 戶——每 83 戶才有一棟獨立產權。這不是週期性缺貨，是完全開發濱海城鎮的結構性稀缺。獨立土地、獨棟形式、Riviera 地段——三者匯聚，獨棟資產。
成熟市鎮中心地段
雅典最古老海岸市鎮的中心，步行一分鐘即達商圈。超市、餐廳、Divan Patisserie 同街，銀行診所學校步行可達。出門即是一切——無需開車、無需通勤。
家庭學區
七分鐘步行即達私立幼稚園，希臘與國際雙語學校完整串接，醫療診所十分鐘車程。不只是度假地址，更是全年居住的家庭住宅——子女就學、長輩就醫，一步到位。
一樓起居空間
開放式客廳連貫正式餐廳，威尼斯灰泥牆面搭配水晶吊燈，人字紋地磚從玄關鋪進餐廳。L 形大廚房配馬賽克牆面與嵌入式家電——家庭動線中樞，也適合宴客。
瓦斯明火廚房
天然氣 2001 年才引入 Attica，不到 22% 住宅接入管線。公寓型黃金簽證物件幾乎無瓦斯廚房。本別墅配備運作中的明火爐具——中式猛火、地中海慢燉皆可勝任，在希臘住宅中具備明火烹飪優勢。
主臥套房
二樓主臥採 Capitonné 絲質軟包床頭板，步入式衣帽間配巴洛克鏡面與玻璃展示架，酒店級弧形淋浴間。客房八門訂製衣櫃。整層私密動線自成一區——真正的主臥層，非公寓縮小版。
獨立土地產權
自有土地上的獨棟住宅，非疊加式公寓。完整土地 + 建物產權，可獨立處分、再開發、繼承，無需遷就管委會。在已完全建成的濱海城鎮，一塊可再開發的私有土地本身就是稀缺資產。
頂樓景觀露台
三樓斜屋頂臥室，開門即是鐵藝涼棚、戶外酒吧與 BBQ 露台，正對無遮擋的雅典天際線。入夜遠眺衛城燈火——全家聚會與款待的聚會空間。
獨棟住宅
獨棟住宅，位於雅典成熟海岸市鎮中心——與黃金簽證市場的公寓處於完全不同的資產類別。獨門獨戶、獨享花園、四面採光，是買家期待的「別墅」實體，非 60 m² 的公寓樓層中的一戶。
多功能半地下室
遠非「地下室」——森林壁畫兒童房、Cycladic 拱形壁龕客臥、健身區與獨立衛浴，自成完整生活層。下設專用機房容納 Buderus 鍋爐與 PEX 地暖主機。多子女、長輩同住、居家辦公——一層到位。
門前雙車位
門口直接配有兩個私人車位，下車即進家門。在 Riviera 中心高密度街廓，公寓住戶往往需付費租地下車位或街邊繞圈——門前車位是日常便利，也是資產流通時的關鍵加分項。
機電系統配置
德製 Buderus 燃氣鍋爐 + PEX 地暖（分區控溫），Daikin 等級分離式空調，主要房間配水晶吊燈。冬暖夏涼、無可見明管——德國精工標準的完整機電，非公寓統包縮水版。
私人戶外花園
獨立景觀庭院 + 門前雙車位，約 110 m² 戶外空間與 237 m² 室內互補。家中有花園、花園有陽光——孩子奔跑、家人烤肉、週末園藝，公寓陽台無法容納的家庭場景在此自然展開。
資產類別
中心市鎮、獨立用地、獨棟形式、Riviera 地段——四者匯聚，在希臘私有住宅中具備結構性稀缺優勢。同區新建公寓 €14,000–16,000/m²，無土地產權；本別墅含地帶建物僅 €3,860/m²——買的是獨立產權，不是樓層中的一戶。
即刻交易入住
4 月 13 日起正式可交易。交屋即拍攝狀態——所見即所得，無裝修附帶、無延後工程。飛抵即入住，購買同步獲黃金簽證資格，家具家電齊全。真正的「拎包入住」歐洲資產。
所見即所得交屋
本頁每張照片都是交屋實況，展現已完成空間與實際交付品質。已完工、已驗收、已領使用執照，從合約到鑰匙透明可追溯，讓跨境置產的不確定性在成交前清楚落地。
物件配置
逐層分析
Luxury Villa Faliro 擁有 237 m² 的室內空間，分佈於三個地上樓層與一個半地下室，另配 48 m² 的私人陽台與露台，以及約 110 m² 的戶外庭院與停車空間。
| 樓層 |
功能 |
室內 |
外部 |
合計 |
主要特色 |
| 半地下室 |
臥室 + 健身區 + 機房 |
67 m² |
9 m² |
76 m² |
Buderus 鍋爐、地暖系統 |
| 一樓 |
客廳 / 餐廳 / 廚房 |
67 m² |
9 m² |
76 m² |
開放式格局、水晶吊燈、威尼斯灰泥 |
| 二樓 |
主臥套房 + 客房 |
69 m² |
11 m² |
80 m² |
步入式衣帽間、獨立衛浴、2 間浴室 |
| 三樓 |
臥室 + 屋頂露台 |
34 m² |
19 m²(露台) |
53 m² |
戶外吧台、BBQ、城市景觀 |
| 戶外空間 |
花園 + 停車 |
- |
~110 m² |
~110 m² |
私人庭院、門前雙車停車位 |
| 合計 |
|
237 m² |
48 m² + ~110 m² |
建築 285 m² + 庭院 ~110 m² |
|
可售情況
整棟出售
Luxury Villa Faliro 以單一完整物件形式出售——位於 Palaio Faliro 自有土地上的獨棟別墅。4 月 13 日後正式可交易，並以本頁所呈現的拍攝狀態交付：全部完工、可正常使用、即刻入住。對於尋求高端、可過戶的獨棟住宅而非待裝修項目的買家，這正是本資產的核心價值。
€913,000
室內面積
237 m²
土地 / 戶外
~110 m²
臥室
5
衛浴
4
樓層
3 + 半地下室
每 m² 價格
~€3,860
符合黃金簽證資格 - Zone A €800K 門檻 · 可單獨符合資格
獨棟別墅 · 4 月 13 日後可交易 · 雙車停車位
為何選擇 Palaio Faliro - 為何是現在
Palaio Faliro 正處於價值重估的前夕。耗資 €3.7 億的 Aenaon Metropolitan Park——一個由歐盟凝聚基金共同資助、佔地 540,000 平方公尺的海岸綠地——正在 Faliro Bay 沿線施工中，預計 2028 年完工。南方五公里處，Hellinikon 大型計畫（€80 億，620 萬平方公尺）正將前雅典機場改造為歐洲最大的海岸城市再生計畫，INSPIRE Athens 賭場度假村與 Experience Park 已具雛形。雅典地鐵 4 號線在距此僅 1.5 km 的 SNFCC 設有車站，將於 2029 年全線通車。這些催化因素共同重塑整個 Athens Riviera 走廊，推動住宅年增值 4-6%。
以約 €3,860/m² 計算，本別墅價格較 Glyfada（€5,274/m²）低約 30%，較 Voula（€6,014/m²）低約 34%，更僅為 Falirikon 新建案基準價（Palaio Faliro 最後一塊海濱土地上的公寓定價 €14,000–16,000/m²）的一小部分。Palaio Faliro 住宅均價年增幅達 4.63-7.40%，黃金簽證計畫在 2024 年一年即產生 9,289 件申請與 50,000 件積壓——然而整個市鎮中符合 Zone A 資格、擁有私有土地的獨棟別墅僅有個位數。本物件結合了 Palaio Faliro 中心地址、獨立土地所有權、獨棟住宅隱私、瓦斯烹飪的實用性，以及無施工風險的即刻入住——在這個市鎮，這樣的組合不會出現第二次。
物件摘要
購入價格
€913,000
每 m² 價格
~€3,860/m²
區域增值(估)
4-6% p.a.
現況
依現況交付 · 4 月 13 日後
黃金簽證
Zone A · €800K ✓
催化因素：Aenaon Metropolitan Park（€3.7 億，540K 平方公尺，2028 年）——距別墅 500 公尺——將於 Faliro Bay 沿線建成歐洲最大的海岸城市公園。Hellinikon 計畫（€80 億）——包括 INSPIRE Athens 賭場度假村、Four Seasons、Riviera Tower 與新碼頭——預計將帶動雅典南部走廊的住宅價值。地鐵 4 號線 SNFCC 站（1.5 km，2029 年營運）將徹底改善交通連結。距離 350 公尺的 Trocadero 電車站已提供直達 Syntagma Square 與海岸的路線。
垂直擴建的想像空間：兩套公寓（各 60-80 m²）、一套複層單位（duplex），或根據日後需求彈性規劃的商務型住宅。每種方案均可在單一產權框架下運作，無需另行購地或申請分割。
須經城建審批（KFI）與機電設計（MEP）核可，方可實施。
希臘黃金簽證
ZONE A
€800,000 — 高門檻區級距
Palaio Faliro 被歸類為希臘黃金簽證計畫的 Zone A——涵蓋雅典最搶手市鎮的高門檻級距。以 €913,000 的價格，Luxury Villa Faliro 可單獨超過 €800,000 的最低投資門檻，使買家及其家人無需組合購買即可取得希臘居留資格。
- Zone A — €800,000 最低投資門檻
- 本別墅可單獨符合資格，無須組合購買
- 家人可一同申請：配偶、21 歲以下子女、父母
- 五年期可續簽居留許可
- 無最低居住天數要求
- 可進一步銜接永久居留與公民身分
- 可通行申根區
- 可作長租收益用途
超越門檻：本資產兼具 3-4 層樓的潛在開發價值——基於 138 平方公尺土地與 2.40 容積率，約等於額外 180 平方公尺公寓面積加 50 平方公尺樓梯與電梯空間。這是單純住宅無法提供的額外價值層次。
符合黃金簽證資格
Luxury Villa Faliro
Zone A - 雅典高門檻市鎮
Luxury Villa Faliro 以 €913,000 可單獨超過 Zone A 門檻。無需組合購買結構。一筆物件、一次交易，全家即可獲得完整黃金簽證資格。
圖庫
Luxury Villa Faliro — 室內與外觀
推開門，一樓是連貫的客廳、餐廳與開放式廚房。威尼斯灰泥牆面在水晶吊燈下泛著柔光，人字紋地磚從玄關一路鋪到餐廳。二樓主臥有絲質軟包床頭與步入式衣帽間；三樓露台的烤肉區與城市天際線，是晚上最常待的地方。半地下室為多功能空間：兒童房、健身區、附衛浴的客臥，內置 Buderus 燃氣鍋爐搭配 PEX 地暖系統。
周邊生活
Palaio Faliro - 雅典與海相遇之處
Palaio Faliro 作為優質海岸地址的身分可追溯至 1900 年代初，當時雅典最顯赫的家族開始在其海岸委託建造海濱別墅——這一遷移永久確立了該社區的社會地位。作為 Athens Riviera 的北端錨點，它恰好位於首都都市肌理向開闊 Saronic 水域過渡的交界：距市中心（6 km）近到便利，又足夠臨海而感覺截然不同。Agiou Alexandrou 這條主要商業街沿線遍佈精品店、餐廳與 Agios Alexandros 教堂。Divan Patisserie——社區的標誌性甜點店——就在別墅所在的同一條街上營業。電車將社區直接連接至 Syntagma Square 與 Acropolis，而海濱步道——即將因 Aenaon Metropolitan Park 而延伸——提供了沿海岸的不間斷步行路線。
Flisvos Marina——希臘主要的超級遊艇地址，配備 310 個泊位，可容納長達 180 公尺的船隻——以國際五星級碼頭標準與 24 小時安保運營。兩座水上博物館緊鄰其旁：裝甲巡洋艦 Georgios Averof，巴爾幹戰爭旗艦；以及驅逐艦 Velos，反軍政府抵抗的象徵。碼頭步道沿線餐廳林立——Mare Marina、Coquillage、ZINC Bar——全年營造豐富社交生活。Flisvos Park 位於碼頭與別墅之間，設有 1,000 m² 的共融兒童遊樂場（巴爾幹半島最大）、夏季木偶劇場與露天電影院。Stavros Niarchos Foundation Cultural Center——由 Renzo Piano 設計，在 21 公頃景觀園區內設有希臘國家歌劇院與國家圖書館——僅 2024 年即錄得 320 萬人次參觀，開館以來累計 2,700 萬人次。
三處沙灘——Edem、Batis 與 Flisvos——皆在步行十分鐘範圍內；Edem 因其在海灣的受保護位置而全年開放。AB Vassilopoulos 與 Sklavenitis 超市、藥局、幼稚園與醫療設施皆在步行可達範圍。Koutouki Kalypso 步行十分鐘可達，供應道地的希臘小酒館料理；Palia Fava 與 Το Μίκιο 在五到七分鐘內供應傳統克里特島與大陸風味料理。這個社區適合全年居住，而非僅作季節性度假之用——一個麵包店記得住戶訂單、藥局就在街角的社區。
可立即入住
預約私人看房
歡迎預約私人看房。我們將為您準備完整的物件規格與黃金簽證申請路徑——在這棟別墅仍是選項的時候。
預約看房
所有項目
探索 Aurea 在雅典的項目
Aurea 目前在雅典都會區佈局多個項目，從市中心核心地段到南岸 Riviera 海濱走廊，皆可依預算、門檻與生活方式做比較。
投資免責聲明： 本頁資訊僅供參考，不構成投資、法律或稅務建議。物件價格、租金收益與黃金簽證資格均可能因市場、法規與個別情況而變動。過往表現與預估回報僅為示意，並不保證未來結果。投資人應於決策前尋求獨立專業意見；Aurea Design & Estate 並非持牌投資顧問或金融機構。
租賃資訊： 黃金簽證物件可用於長期出租。5100/2024 法案已對黃金簽證物件的短期出租設下限制；實際規範請以最新法律意見為準。
黃金簽證計畫： 資格說明係依現行法規提供的一般性參考。門檻與申請條件仍可能變動。Palaio Faliro 屬雅典高門檻區的 Zone A，適用 €800,000 門檻；Luxury Villa Faliro（Luxury Villa Faliro）以 €913,000 可單獨符合該級距。正式申請前，仍應委任合格的希臘移民律師。
